ああー、田舎で温泉付きの家で、のんびり暮らしたい・・・という現実逃避的な思考で熱海の不動産サイトを眺めていたら、安いと300万円くらいで中古の戸建を土地つきで買えちゃうんですね。とはいえ、出費は300万円だけで済むわけじゃないだろうなあ。固定資産税やなんとか税とかえーとあと・・・実際おいくらくらいかかるんだろ?というわけで諸々の費用を調べてまとめてみました。
熱海で温泉付き300万円の物件って?
熱海はバブル期に保養地として人気になり、別荘地と呼ばれる別荘専用の住宅地があるほどです。現在その別荘地エリアの物件が古さと交通の便の悪さなどが相まってお安くなっているのです。
熱海駅から車で15~30分、築昭和50年代、2DK〜2LDKで小さな二階建てか戸建の家を買ったことにして考えてみます。
300万円の物件を買った時の初年度の諸費用合計は、約92〜112万円+温泉費用!
意外と高い、と思われたのではないでしょうか。300万円の物件で100万円ほどの諸費用と考えると3割り増しということになってしまいます。
その大きな割合を占めるのが税金・・・ではなく、火災保険です。火災保険は35年間分を最初に一括払いするパターンが多く、その金額が60〜80万円と高額になってしまうのです。
この火災保険料の支払を分割にしたり、保障の内容を選べるもので必要最低限にするなどして初年度の出費を抑えることが可能だと思います。
また、物件によっては温泉を使用するために100万円ほどの初期費用や数十万円の名義変更料が必要な場合があります。温泉付き物件と一言に言ってもいろいろありますので必ず細かなチェックが必要です。
2年目以降、継続的にかかる諸費用は約30万円/年+温泉費用!
熱海の別荘地を購入する場合に気をつけたいのが、別荘地の管理費です。別荘地によりますが、毎年10万円弱の費用がかかってきます。
また、中古の物件を購入するわけですから、今後の経年劣化のために備えるメンテナンス費用のために貯蓄をする必要があります。
では、その内訳をご説明していきたいと思います。
内訳
消費税
支払時期:契約時
金額:物件価格が税込表示
建物の売買には消費税がかかります。が、基本的に不動産屋さんで表示されている価格は税込表示です。(税抜きの可能性もなくはないので、確認してね!)
土地の価格には消費税はかかりません。ちなみに、個人から購入する際は土地建物ともに非課税になります。
仲介手数料
支払時期:契約時
金額:12万円
仲介手数料は物件の価格に対して一定のパーセンテージで計上します。
そのパーセンテージは国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で上限額が定められていて、たいていの不動産屋さんがその上限の金額の仲介手数料としています。ここでもその上限の仲介手数料を支払うものとして考えます。
そのパーセンテージの仲介手数料を支払う時、その金額にも消費税が課されますので、あらかじめその仲介手数料に8%をかけた数値を使います。
物件の税抜き価格=300万円÷1.08=約278万円
仲介手数料=277万円×4.32%=12万円
ちなみに、物件の価格によって仲介手数料は変わります。
- 400万円以上 3.24%
- 200万円超 400万円以下 4.32%
- 200万円以下 5.40%
不動産取得税
支払時期:6か月〜1年後に納税通知書が届く。納期は都道府県によって異なる。
金額:0円
不動産取得税は、何のための税金かちょっとよくわかりません。
その金額は「取得した時に建物の固定資産税評価額 − 控除額 × 3%」と、「土地の固定資産税評価額の1/2 × 3% - 控除額」ですが、ポイントはこの「控除額」です。
たいていの戸建の場合、控除額が大きく大した税金額になりません。
詳しい控除額は自治体、面積、築年月日によって異なるので確認が必要です。
ここでは床面積が50m2以上240m2以下で築35年ほどの住宅を熱海で購入した場合として、建物では350万円の控除額になります。
元の価格が300万円ですから、控除額を引くとマイナスになり、金額は0円です。
また、土地でも控除額を引くとマイナスになるので、金額は0円です。
固定資産税
支払時期:翌1月1日に納付書が送付される
金額:約25,200円
固定資産税の金額の決定は、固定資産税評価額という実際の価格とは異なり個別に市町村が定めるものです。
そのため、簡単にその評価額を知ることができないので今回はだいたいで計算します。実際には土地と建物は別でそれぞれ時価や経年に応じて算出されます。
だいたい、その評価額は実勢価格の60〜70%。税率が1.4%なので、
300万円×0.6×0.014=25,200
ですね。安い物件の固定資産税は安いです。
都市計画税
支払時期:翌1月1日に納付書が送付される
金額:0円
熱海の別荘地は市街化調整区域のため、都市計画税は課税されません。
登録免許税
支払時期:登記申請時
金額:約72,000円
登録免許税は、所有権の移転と抵当権の設定にかかる費用です。
固定資産税評価額の4%。固定資産税と同じく、だいたいで計算します。
300万円×0.6×0.04=72,000
築20年以下の新しい家の場合は特例が適用されて0.3%なのですが、今回は築35年くらいのため、特例は適用されません。
火災保険、地震保険、家財保険
支払時期:契約時と毎年
金額:火災保険→60〜80万円(一括)+地震保険→3万円(毎年)+家財保険→2~3万円(毎年)
いろいろな会社があり内容も異なりますし地域や築年数でも異なってくるので詳しくはきちんと見積もりをしないとわかりませんが、だいたいでググってみて数値を拾ってきました。
火災保険は築35年の中古物件で向こう35年ぶんで60〜80万円ほど。これを最初に一括で支払っておくパターンが多いようです。
地震保険は国の保険で、火災保険とセットで加入できるものです。静岡県の場合は3万円/年ほど。
家財保険は保障額によって異なりますが、夫婦2人で約2~3万円/年がスタンダードくらいだと思います。
メンテナンス、修繕費用
支払時期:毎月貯金
金額:1万円/月
賃貸の場合は設備や建物にトラブルが起きても大家さんに連絡して直してもらいますが、持ち家の場合はその費用は自己負担です。
そのため小さなトラブルから15~20年後の外壁や屋根のメンテナンスのための費用を確保しておく必要があります。
戸建の家で約15年ほどのスパンで修繕をする場合の予算がだいたい100万円と言われていますので、それと諸費用を含めて月1万円程貯金しておくくらいを想定します。
温泉の名義変更料、更新料、利用料
支払時期:名義変更料や権利金保証料→契約時、更新料→数年ごと、利用料→毎月
金額:名義変更料や権利金保証料→0~100万円、更新料→30~40万円、利用料→3000~5000円
熱海の物件サイトには敷地面積や築年数など細かなデータが載っている欄の下に、「温泉」欄があります。
中には温泉を使用するための「権利金保証料」が150万円ほどかかることもあります。温泉を夢見ている私たちはしっかりチェックしなければなりません。
別荘地の管理費
支払時期:毎年
金額:5~8万円/年
普通のところに住んでいると聞いたことのない金額ですが、別荘地には別途管理費がかかります。街路樹を整備したり、清掃したりの管理にお金がかかるのです。
別荘地によって金額は異なりますが、ちょっと盲点の出費になりそうです。
終わりに
不動産の購入時には不動産本体の価格だけでなく、このような諸費用の検討が欠かせません。
参考にしてみてください。